產業投資的終極目標

1.向發展商購買，建成後脫售
米蘭多施表示，投資者可在發展商推出產業計劃之初，即先申請預訂，隨後在建築完工後脫售，通常可輕易賺取高達30%的利益，且一般鼓勵訂購2個單位以上，因售出2個單位後，所獲盈利足以購買第三個單位。
“該策略以往在產業市場牛市之時廣受採用，甚至投資者不計產業發展商素質、價格、地點等瘋狂預訂，並從中大賺一筆，惟如今卻不能一概而論，因此若要採用此策略，仍需遵守一些原則。”
他指出，投資者必須向對的產業發展商購買，切勿向新手發展商購買，特別是在近三四年間，有許多的建築商因產業發展有利可圖，即開發產業發展業務，但其實產業發展與建築工程是截然不同的專業技術，應謹慎避免向這類產業發展商購買產業。
然後，他表示要留意所購產業種類，因現在的租戶或住戶非常注重生活品質，因此一些必要的設施與方便還是需要的，如公寓至少要提供2個停車位、保安及其他設施。
“當然，對的地點、對的時機及對的價格也很重要，一定要向產業發展商要求折扣，包括土著折扣及優先預定優惠等，如果產業計劃具前景，可量購以要求折扣。”
他表示此策略中，投資者主要面對選擇產業計劃及貸款方面的挑戰，若能成功克服，即可輕鬆讓產業發展商及通貨膨脹率為自己工作掙錢。
2.買產業收租
米蘭多施表示，若以購買約20萬令吉的中低檔房產為例，收租可輕易讓投資獲7至9%的回酬，擅長議價者甚至可獲得10至12%回酬，惟通貨膨脹或是該策略最大的挑戰。
然而，他表示，買產業收租策略的好處則是投資者無需憂慮購買時機且相對低風險，但地點卻是最重要的考量。
他說：“任何坐落在離輕快鐵站有15分鐘步行距離以內的中低檔房產，我們可閉上眼睛購買，無需多作考慮，因需要租房子的人，一般上都同時需要公共交通便利。”
3.尋求10%增值潛能
米蘭多施披露，有地房產較有增值潛能，惟此策略的回酬一般都不吸引，標準回酬為每年3至4%。
值得注意的是，他強調，過去3至4年間產業市場的回酬狀況是“非正常”現象，而是產業市場的超級牛市，並可見價格平均飆升30至40%，惟該情況不是常有的，短期未來也不會再有超級牛市出現，投資者不可過度期望，而正常的上漲幅度為5至10%。
“但市場衰退期間卻是採用此策略的最佳時機，可增加回酬潛能，千萬不要在牛市購買。”
同時，他提醒投資者，若以最低首期投資有地產業，或會導致投資者陷入負現金流入的狀況。
“若我購買一間價值100萬令吉的雙層排屋，並付10%的最低首期，每個月的銀行分期付款額大約為5千至6千令吉；就算以每月3千令吉出租，我們仍有2千令吉的負現金流入，若投資者以自己的薪金填補負流入，這將會是非常高風險的投資。”
“惟若投資者具有足夠的資金維持，那就不會有問題。”
4.挑選地點上佳商業產業
米蘭多施稱，投資商業產業是產業投資的終極目標，商業產業是真正可賺大錢的產業類型。
同時，他表示該策略非常適合富裕人士，若投資者有200萬令吉的充裕現金，即可忘掉住宅產業投資，以商業產業為主。
他指出，投資在上佳地點的商業產業，平均回酬可獲4至5%，而較差的地點則可獲得7至8%回酬；同時，租金較高使投資者不會陷入負現金流入的狀況。
“上佳地點的商業產業回酬雖然相對低，但長期而言，增值潛能卻比較高，而所增值的空間可彌補回酬較低的不足之處；當然，正常漲幅為5至10%。”
地點是投資商業產業非常重要的元素，他表示，即使在同一商業旺區，不同位置的興旺程度也有所不同。
“這可能有很多因素造成，例如路況、設施、泊車位等，但有時也非常難以用常理解釋，即使開發該區的發展商也未必能夠準確知道，因此投資商業產業要求投資者在地點方面多加留意，多作考察。”
5.購買土地
米蘭多施表示並不鼓勵投資者購買土地作投資用途，因土地並不能帶來固定收入，除非投資者有過剩現金卻苦於沒有適合投資選項，或作祖業傳承用途。
6.種植地
米蘭多施指出，若投資者有興趣參與種植地投資，必須具備相關專門知識，同時切勿購買規模太小的種植地，因無法讓生產享有規模經濟效益。
另外，果園地也是一項有利可圖的投資，他表示曾有學生在90年代初投資榴槤園，收成後盈利可超過百萬令吉，惟如今種植榴槤不再好賺。
7.購買二手屋，裝修再脫售
米蘭多施以其學生的經驗為例說：“他在數年前以250萬令吉買下一棟老舊獨立式洋房，裝修重建花了100萬令吉，再以450萬令吉售出，從中賺取100萬令吉。”
“只要每2至3年尋得一項這類計劃，大概也足夠安穩生活了。”
惟採取此項投資產業策略也有其挑戰，他指出，某住宅旺區里有一廢棄10年的舊獨立式洋房，潛能良好，但卻無法聯繫上業主，因此至今仍無人購得。
“任何人若可聯繫上業主，或能以5年前的價格買下該房產，盈利空間很大。”
8.拍賣屋
拍賣策略基本上是一項頻率遊戲，米蘭多施說，一年前他受邀擔任拍賣會的主持人，現場有一位於舊巴生路的1千400平方呎公寓被拍賣，底價為19萬令吉，是非常具有吸引力的價格；然而，現場有15人競標該產業，最終以30萬3千令吉的價格成交售出。
“成交價格從具吸引力被拉抬至僅屬合理的價位，更重要的是，有14人須空手而歸，部份人士甚至感到不甘心，因拍賣之前投入了研究工作，而現在必須再次等待機會出擊。”
因此他說，拍賣策略是頻率遊戲，必須不斷嘗試至成功競標為止，嘗試得越多則機會越高，若投資者並沒有足夠的時間與精力，建議放棄採用此策略。
9.快速發展基建的產業
典型的例子為賽城，米蘭多施認為，投資者或發展商鍾情於賽城的主要因素為該區有Maju Express高速公路，使賽城前往吉隆坡的距離雖比蒲種更遠，但需時較短。
“購買基本設施或道路便利受提昇的區域中產業，當設施完成後，通常價格會上揚。”
10.新旺區附近的產業
米蘭多施表示，以馬洛夫路（Jalan Maarof）為例，該區的商業產業租金可達每月2萬令吉或以上，而售價為500萬令吉或以上。
然而，他指出，該區5年前的價格與租金分別只有現在的一半，而倍增的原因主要還是主要道路變得越來越繁忙。
“若投資者在其他主要道路預見上述情況將發生，即可投資該區產業。”
11.大學附近的房產
米蘭多施建議，投資者可精明地以商業角度出租房產，將房產間隔成更多房間出租，但千萬別裝修得過於豪華，因學生可能會弄損。
此外，他提醒說，儘量不要購買只有本地學生就讀的大學附近的房產，選擇擁有很多外國學生就讀的大學為佳，因外國學生有能力負擔比本地學生高約100至200令吉的房租，因此，只要產業中有5至6房，每月額外租金就相當可觀。
12.翻動策略
米蘭多施表示，翻動策略的操作一般持有產業不超過2年，甚至經常看見的操作是少過一年。
他指出，他其中一名學生每年都毫無例外地買賣至少2項產業，其中所賺取的盈利超過100萬令吉。
“然而，需要提醒大家的是，這是一門比較專業的策略，但依然是可行的。”
大馬產業市場看俏
市場對全球經濟發展動向持不同的見解，而大馬房產投資者更關心歐美經濟體的變化將如何影響大馬經濟，產業市場將會是持續走高？還是出現泡沫破裂的情況？
REI集團聯合創辦人兼首席執行員丹尼爾表示，大馬經濟並未受歐美經濟影響太深，因大馬在97年金融風暴中吸取教訓，將經濟模式從高度依賴出口至歐美國家，轉型至擴充內需經濟模式。
同時，他表示，大馬經濟較為穩定的原因還包括，政府非常積極輔助經濟發展之餘，私人企業界也非常活躍，而大馬也正從效能導向經濟，轉型至創新導向經濟模式。
經濟表現遠比歐美國家好
“目前大馬經濟的表現遠比歐美國家良好，最近8年內平均經濟成長達5%，伴隨著通貨膨脹率受控、低失業率及仍屬健康的政府債務。”
“我在大馬工作15年，期間聽過不少謠言，無疑大馬確實仍有很多進步空間，但目前所設定的方向絕對是正確的，而大馬政府也為實現目標方面制定了許多妥善的計劃。”
他舉例說，經濟轉型計劃、多項基礎建設工程、馬新高鐵以及依斯干達特區等，皆是政府一系列的改革計劃，以推動大馬經濟發展。
他表示，這些計劃可提振大馬經濟成長，然後產業領域將是首個受惠的領域，而他更聲稱，目前大馬人民或正見證著大馬產業發展歷史上最令人振奮的時期。
與此同時，他表示，大馬人口成長率穩定，平均壽命增加，且國家財富分配狀況均勻，促使中產階級也在遞增，這些也是大馬產業領域看俏的原因。
“約有72.5%或2千100萬大馬人生活在大城市且有不斷上升趨勢，而其中有760萬人居住在巴生河流域，未來或增至800萬以上；柔佛依斯干達特區則有150萬人口，未來可增至300萬人。”
“產業領域以非常正面的步伐成長，因大馬人收入走高，生活水準也相對提高，這意味著他們的償還貸款能力將加強，進而促進產業市場的發展。”
穩定基貸率有利產業領域
另外，國家銀行自2011年以來繼續穩定基本貸款利率，也有利於產業領域。
然而，對於家庭債務高企，國家銀行近期嚴打家庭債務一事，他表示，大馬家庭債務雖然高，但不良貸款率卻很低，這意味著大馬人民仍然有足夠的償還能力。
“以融資投資房產為例，只要所獲租金足夠償還每月貸款，那麼債務高也不是問題。”
他指出，大馬產業價格的可負擔性相較於香港仍屬健康，同時，大馬產業建築設計將往上發展，市中心外圍將可看到更多越建越高的公寓，而有地產業將逐漸減少。
此外，他也提及，銜接新加坡與吉隆坡的馬新高鐵使投資者可在巴生河流域以外的產業市場獲利。
結語：
米蘭多施表示，大馬擁有非常充份的產業投資機會，甚至不需尋找海外投資機會。
與此同時，他也鼓勵投資者可大約瞭解上述12種投資策略，但卻無需全部精通，只要掌握其中2至3項即可投資產業致富。
惟他也表示，更重要的是必須知曉何時需要轉換策略，因為有些策略會隨著時代的變遷或市場的變化而變得不實用，因此掌握變換策略的時機，才能在產業投資無往不利。